遺産に土地や建物などの不動産がある場合に、公平性を重視して共有名義にする方は少なくありません。
しかし、不動産を共有名義にすると、将来その不動産を相続する子どもや孫に負担をかけてしまうリスクがあります。
今回は、不動産を共有で相続した際に考えれられるトラブルや共有持分でできることを解説します。
トラブルの原因？相続で不動産を共有するとは
そもそも不動産を共有で相続するとは、どのような状態を指すのでしょうか。
はじめに、不動産の共有について解説します。
不動産を共有で相続するとは
不動産を取得したら、登記所が管理する登記簿という帳簿に所有者に情報などを記録します。
これを登記と言い、不動産の共有名義とは1つの不動産に複数人の名義で登記することです。
たとえば兄と弟で不動産を相続する場合、登記簿には2人の氏名と住所、共有持分が記載されます。
共有持分とは
共有持分とは、各相続人が持つ不動産の所有権の割合を指します。
たとえば2人で平等に所有権を持っている場合、それぞれの共有持分は1/2となります。
持分割合は法定相続分に従うのが基本ですが、遺産分割協議にて決めることも可能です。
法定相続分における共有持分の割合は、以下のように誰が相続人となるかによって異なります。
●配偶者と子どもの場合：配偶者 2分の1・子ども 2分の1
●配偶者と親の場合：配偶者 3分の2・親 3分の1
●配偶者と兄弟姉妹の場合：配偶者 4分の3・兄弟姉妹 4分の1
遺産分割協議で相続人全員が納得すれば、上記の割合でなくても自由に設定することが可能です。
売却代金は持分割合に応じて決まる
共有名義の不動産を売却した場合、各共有者が受ける代金は持分割合に応じて決まります。
たとえば、兄弟が2分の1ずつの持分割合で共有している不動産を2,000万円で売却したとしましょう。
この場合、それぞれが受け取れる売却代金は「2,000万円×2分の1＝1,000万円」となります。
なお、共有名義の不動産は共有者全員の同意がないと売却できません。
共有者の人数が多いほど意見の対立が起きやすく、話し合いが長引く可能性があります。
相続した不動産の共有持分でできることとは
共有持分でできることには、保存行為、利用行為、変更・処分行為の3つがあります。
それぞれの行為が具体的に何を指すのか、不動産に対してできることなどを解説します。
保存行為
保存行為とは、共有物の現状を維持するための行為です。
建物の修繕やリフォーム、庭に生えた雑草の除去、第三者が無断で土地を使用している場合の明け渡し請求などが該当します。
保存行為は、ほかの共有者の利益にもなるため合意を得る必要がなく、単独で実施することが可能です。
しかし告知せずにリフォームや修繕をおこなうと、費用の支払いを拒否される可能性があるため、事前に相談しておくことが望ましいでしょう。
そのほか、不動産の共同相続人の中の一人が、単独で全員のために相続登記をすることも保存行為に該当します。
また、単独でできる行為の一つに、持分のみの売却も挙げられます。
持分のみの売却となると安く取引されることが多いですが、共有者全員から許可を得る必要がない点はメリットです。
管理行為
管理行為とは、共有物の性質や形状を変えない範囲内で、その利用や改良を目的とする行為です。
価値向上のためのリフォームやリノベーション、短期間の賃貸借契約などが該当します。
管理行為をおこなうには、持分価格の過半数の同意が必要です。
ここでいう短期間の賃貸借契約とは、土地であれば5年以内、建物であれば3年以内を指します。
この期間を超えて物件を貸し出す場合は、変更行為とみなされるため共有者全員の同意が必要です。
管理行為における重要なポイントは、人数ではなく「持分の価格」で決まることです。
たとえば共有者が3名いて、Aが55％、Bが20％、Cが25％の持分を持っているとしましょう。
BとCが反対していても、Aが賛成すれば過半数の同意があったことになります。
変更・処分行為
変更行為・処分行為とは、共有物の現状や性質を変更したり、財産権の法律上の変動を生じさせたりする行為です。
建物の解体や第三者への売却、担保権の設定、増改築などが該当します。
変更・処分行為は共有者に重大な影響を与える可能性があるため、実施する際は共有者全員の同意が必要です。
誰か一人でも反対する方がいれば、上記に該当する行為をおこなうことはできません。
相続した不動産の共有で起こりうるトラブル
冒頭でも触れたように、不動産を共有名義にすると、将来その不動産を相続する子どもや孫に負担をかけてしまうリスクがあります。
また売却や解体をするにも共有者全員からの同意が必要となり、単独名義の不動産に比べて手間がかかります。
最後に、不動産を共有名義にすることで起こり得るトラブルについて確認し、その上で不動産の分割方法を決めると良いでしょう。
メガ共有状態になってしまう
不動産を共有で相続すると、将来「メガ共有」状態になってしまう可能性があります。
メガ共有とは、相続が何世代にもわたって発生した結果、不動産が多数の相続人によって共有されている状態のことです。
不動産を所有している場合、ご自身が亡くなった際に子どもに引き継がれ、子どもがなくなれば孫に引き継がれます。
このサイクルは共有者の数だけ繰り返されるため、共有状態を解消しない限り、共有者が雪だるま式に増えていくことになります。
共有者が増えれば増えるほど意見がまとまりにくく、活用や維持管理、売却の意思決定がスムーズにできません。
そにれより放置されてしまうケースも多いため、できる限り不動産は共有で相続せず、単独名義にすることをおすすめします。
共有者と連絡がとれなくなってしまう
管理行為や変更・処分行為をおこなうには、ほかの共有者から同意を得る必要があります。
建物を適切に管理していくには、共有者とスムーズに連絡が取れる状態でなければなりません。
しかし時間が経過すると、共有者の一人が転居したり行方がわからなくなったりして、連絡を取るのが難しくなるケースがあります。
共有者全員と円滑なコミュニケーションがとれないと、大規模な修繕が必要になった時に対応できないなど、適切な維持管理に支障をきたします。
このような状況を防ぐためには、定期的に共有者間で情報を共有し、相談しやすい雰囲気をつくっておくことが大切です。
修繕費用や税金の負担方法で揉めてしまう
不動産を所有している方は、毎年固定資産税を支払わなければなりません。
共有名義の不動産は、一般的に持分割合に応じて固定資産税を支払うことになります。
しかし共有者それぞれに納税書が届くわけではなく、全額が記載された納税書が代表者のもとに送られてきます。
その納税書を使って代表者がいったん税金を支払い、その後共有者から徴収するのが一般的な流れです。
その際に、税金の徴収に応じない共有者がいたり、支払いの遅れがあったりするとトラブルになる恐れがあります。
また大規模な修繕が必要になった場合に、修繕費用の負担割合を巡って揉めてしまうケースも少なくありません。
まとめ
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有して登記することです。
共有名義の不動産は単独でできないことが多く、売却や賃貸するにも共有者からの同意が必要になります。
共有者が多くなればなるほど意思の疎通が難しくなり、物件の維持管理や活用に支障をきたす可能性が高まるでしょう。
このような理由から、不動産はなるべく共有名義にはせず、誰か1人が代表で相続することをおすすめします。
