転勤や相続で住まなくなった家を持っていると、売るか貸すかで悩むことがあります。
その場合は、賃貸経営に向いている条件を確認し、賃貸経営が可能かどうかを判断することが重要です。
この記事では、賃貸経営に適した家の特徴や、住宅ローンが残っている場合の売却や賃貸の可能性について詳しく解説します。
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まずは賃貸に向いている家の条件を確認しよう
まず、家を貸すか売るかを考える際に、賃貸経営に向いている家の条件を確認しましょう。
賃貸経営に向いている家の条件①駅から徒歩10分以内
交通の利便性は、最も重要な条件の一つです。
最寄り駅から徒歩5分以内が理想的で、最大でも徒歩10分以内が目安です。
徒歩1分は約80mと換算してください。
都心部では複数路線が利用できる駅が理想で、郊外では急行停車駅や始発駅が好条件です。
さらに、郊外ではバスの利用者も多いため、バス停までの距離や運行間隔、最終運行時間も確認しましょう。
賃貸経営に向いている家の条件②住宅街の中にある
住宅街にある家は、住みやすさを求める入居者に人気があります。
住宅街は閑静で歩道が整備され、交通量も少なく安全です。
また、土地が道路よりやや高い位置にあることもポイントとなります。
一方で、工場地帯や商業エリアは騒音や振動、排気ガスなどが多く、入居者にあまり好まれません。
賃貸経営に向いている家の条件③生活利便施設が充実している
周辺にスーパーやコンビニなどの生活利便施設が充実している家は、賃貸経営に適しています。
理想的には最寄り駅と家の間にこれらの施設があることです。
生活関連施設（スーパー、コンビニ、ドラッグストア、銀行、商店街、市役所、病院、コインランドリーなど）との距離は徒歩10分以内が目安です。
子育て世代が多い地域では、保育園、幼稚園、児童館、学童保育が徒歩圏内または自転車で5分以内にあることが理想です。
小学校や中学校が徒歩10分以内にある場合は、さらに需要が見込めます。
賃貸経営に向いている家の条件④一戸建てなら立地は関係ない
賃貸一戸建ては需要に対して供給が少なく、築年数や立地に関係なく安定した家賃収入が期待できます。
入居期間も長期にわたることが多く、安定した収支計画が立てやすいです。
収益性はアパートなど他の土地活用には劣るものの、リスクを最小限に抑えたい方にはおすすめです。
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住宅ローンがある家は貸すことは可能？売ることもできる？
住宅ローンを組んで住宅を所有している場合、基本的な返済ルールを守る必要があり、違反すると住宅ローンの契約違反となります。
住宅ローン返済中でも、条件を満たせば家を売ることは可能です。
しかし、無断で貸すと法的問題が生じることがあります。
続いて、住宅ローンが残っている家の売却や賃貸経営について解説します。
住宅ローンが残っている家を売ることは可能？
住宅ローンが残っている家を売るには、以下の2つの条件を満たす必要があります。
●住宅ローンを完済すること
●不動産に設定されている抵当権の登記を抹消すること
抵当権とは、金融機関が住宅ローンの返済がおこなわれなかった場合に備えて不動産を担保にする権利です。
抹消しないと家を売ることはできません。
売却益や自己資金で完済が可能かを確認することが重要です。
また、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、以下の売却方法があります。
1. 手持ちの資金を足す
売却金に預貯金を追加して残債を一括返済します。
これで住宅ローンを完済し、通常の売却手続きを進めます。
2. 住み替えローンで返済する
新たな住宅ローンを借り入れて、現在の住宅ローンを返済する方法です。
しかし、この方法は審査が厳しく、高い返済能力が求められます。
また、売却物件と購入物件の引渡し日を同日にする必要があります。
3. 任意売却する
住宅ローン返済が困難な場合、金融機関の了承を得て一般市場で売る方法です。
任意売却を選ぶと、強制的な競売を避けられますが、信用情報に登録され、一定期間融資が受けられなくなります。
住宅ローンが残っている家を賃貸経営することは可能？
住宅ローンが残っている家は、基本的に貸すことはできません。
これは、国や金融機関が低金利や税金控除といった優遇措置を提供しているためで、購入者が実際に住むことが条件だからです。
無断で貸すと契約違反となり、金融機関から指導を受け、改善しない場合は詐欺罪が適用されることもあります。
ただし、銀行に事情を相談すれば、契約を修正して賃貸が認められることもあります。
条件によっては、住宅ローンを賃貸住宅用ローンに変更する必要が生じます。
金融機関ごとに異なる条件を確認しましょう。
1. 銀行と賃貸の交渉が可能なケース
転勤や介護などやむを得ない事情がある場合、銀行と相談すれば家を貸すことを認めてもらえる可能性があります。
一度銀行の担当者に相談してみることをおすすめします。
2. 民間金融機関ならローンの種類が変わる
民間金融機関で住宅ローンを組んでいる場合、賃貸住宅向けローンに切り替えることができます。
この際、金利は高くなるため、返済費用に大きな違いが出ます。
3. 住宅金融支援機構のローンは民間ローンに切り替える
住宅金融支援機構でローンを組んでいる場合、家を貸すには民間のローンに借り換える必要があります。
ただし、特別な事情がある場合、貸すことを認めることもありますが、管理者の選定や期間の制限があります。
住宅ローンが残っている家は売却と賃貸どっちがいい？
住宅ローンを完済できない場合、家を売ることは難しいため、貸すことを検討するほうが現実的です。
ただし、契約の修正や金融機関との相談が必要です。
完済できる資金がある場合は、売却も賃貸もどちらでも選択可能です。
状況や市場の動向を見て判断しましょう。
すでに住宅ローンを完済している場合は、賃貸経営をするのが良いです。
安定した収入が見込め、長期的な収支計画が立てやすくなります。
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家を貸すことがおすすめのケースとは
最後に、家を賃貸経営することがおすすめのケースを3つ解説します。
ケース①転勤
転勤から3年以内に戻る予定がある場合、現在の家を気に入っているなら貸すことをおすすめします。
定期借家契約で貸し出せば、契約更新がないため、契約終了後に確実に退去してもらえます。
ただし、賃貸需要が多いエリアに限ります。
期間限定の賃貸は借り手が見つかりにくく、家賃も相場より安くなりがちです。
また、転勤から戻るかどうかが不明な場合や、借り手が見つからない地域では家を売ることをおすすめします。
住宅ローンや固定資産税などの支払いが続くため、これらの負担を考慮して判断しましょう。
ケース②親が施設に入る
施設に入った親の家をどうするか悩む方もいらっしゃるでしょう。
親が施設に入ったことで空き家になった場合、貸すという選択肢があります。
愛着のある家だから売りたくないと思う方もいらっしゃるでしょうが、そのまま放置すると維持管理費がかかります。
賃貸に出せば、家を手放さずに家賃収入を得ることができるため、一石二鳥です。
施設に入った親の家に住む予定がないなら、一度貸すことを検討してみてはいかがでしょうか。
ケース③親が亡くなった後の二世帯住宅
親世帯が亡くなった後、空いた部分を貸すことも一つの方法です。
完全分離型であれば、他人が入居しても問題は少ないでしょう。
玄関が別であれば顔を合わせることも少なく、借り手が付きやすいです。
一方で、一部共有型の場合は、プライバシーの確保が難しいため、共有部分のリフォームを検討する必要があります。
リフォームには費用と時間がかかりますが、賃貸併用として活用できます。
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まとめ
家を売るか貸すかで迷う際、賃貸経営に向いている条件を確認し、賃貸経営が可能かどうかを判断することが重要です。
住宅ローンが残っている場合は、金融機関と相談し、条件を満たす必要があります。
家を貸すこと安定した収入を得られる場合もあるため、特に転勤や親が施設に入る場合などは賃貸経営を検討する価値があります。
状況に応じた最適な選択をするために、慎重に判断しましょう。
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